ปัจจัยที่มีผลต่อผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

ผู้ศึกษาค้นคว้า ประการ มาถาวร
ที่ปรึกษา ดร. ธิบดี วัฒนกุล

ประเภทสารนิพนธ์ การศึกษาค้นคว้าด้วยตนเอง บธ.ม. สาขาวิชาบริหารธุรกิจ, มหาวิทยาลัยนเรศวร, 2552
 

บทคัดย่อ

           จุดมุ่งหมายของการศึกษาเพื่อวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่าง ราคาน้ำมันในตลาดโลก อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่มีผลต่อผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยผลประกอบการที่ศึกษาคือ รายได้ และจัดเป็นตัวแปร 4 แบบ คือ แบบที่ 1 รายได้รวมของบริษัทที่ประกอบธุรกิจขายบ้านและคอนโด แบบที่ 2 รายได้รวมของบริษัทที่ประกอบธุรกิจขายบ้านแบบที่ 3 รายได้รวมของบริษัทที่ประกอบธุรกิจขายคอนโด แบบที่ 4 รายได้รวมของทั้งหมด 6 บริษัทที่ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้ข้อมูลในช่วงระยะเวลา เป็นรายไตรมาส ตั้งแต่ ไตรมาสที่ 1 ปี 2544 ถึง ไตรมาสที่ 2 ปี 2552 รวมระยะเวลา 34 ไตรมาส ซึ่งในการศึกษานี้จะใช้การวิเคราะห์เชิงพรรณนาโดยอาศัยค่าสถิติ ตัวเลขต่างๆ ในรูปของร้อยละ ประกอบตารางอธิบายและใช้การวิเคราะห์ความสัมพันธ์ Correlation เทคนิคการวิเคราะห์ปัจจัย Factor Analysis และเทคนิคการสร้างสมการความถดถอย Simple Regression Analysis

            ผลการศึกษาพบว่า ราคาน้ำมันในตลาดโลก ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ มีความสัมพันธ์กัน และมีความสัมพันธ์กับตัวแปรตามด้านรายได้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 4 แบบ ส่วนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ไม่มีความสัมพันธ์กับตัวแปรใดๆ จึงนำตัวแปรต้น ทั้ง 4 ตัวมาจัดตัวแปรด้วยวิธีการวิเคราะห์ปัจจัย Factor Analysis ได้ตัวแปรใหม่ที่ชื่อว่าปัจจัยด้านรายได้ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างมีน้ำหนักต่อตัวแปรปัจจัยธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด จากนั้นจึงนำไปสร้างสมการพยากรณ์แนวโน้ม ซึ่งจากการสร้างและการทดสอบสมการ และการวิเคราะห์แนวโน้มนั้นพบว่า สภาวะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มด้านรายได้ที่เพิ่มมากขึ้นและมีทิศทางไปในทางเดียวกันทั้งหมด เนื่องมาจากสภาวะธุรกิจอยู่ในช่วงระยะเวลาการฟื้นตัวนั่นเอง

Download  http://www.nubkk.nu.ac.th/library/mba/53/MBA53-IS106.pdf

เนื้อหา บางส่วน

บทนำ

ความเป็นมาของปัญหา

           ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีความสาคัญกับระบบเศรษฐกิจของประเทศ โดยพิจารณาได้จากสัดส่วนมูลค่าทางเศรษฐกิจของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อมูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) มากถึงประมาณร้อยละ 40 เนื่องจากเป็นธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับสิ่งจาเป็นสาหรับมนุษย์ มีความสัมพันธ์กับภาคเศรษฐกิจอื่นๆ เพราะมีการพึ่งพาปัจจัยการผลิตจากหลากหลายสาขาเศรษฐกิจ รวมถึงเป็นธุรกิจที่สามารถดาเนินการได้ง่ายและให้ผลตอบแทนที่สูงในระยะยาว ทาให้ผู้ที่มีเงินทุนแม้ไม่มีความชานาญก็ให้ความสนใจในการลงทุนและประกอบธุรกิจในด้านนีเ้ป็นจานวนมาก ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จึงมีทัง้ ผู้ซือ้ และผู้ขาย ทัง้ ผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงที่ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนและผู้ที่ต้องการลงทุน ประกอบธุรกิจ หรือการเก็งกาไร

           ฉะนั้น เมื่อเศรษฐกิจมีการขยายตัว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีอัตราการเติบโตที่ดีและรวดเร็ว จนในบางช่วงเวลาก็เข้าสู่สภาวะฟองสบู่ นนั่ คือ สภาวะที่มีการเก็งกาไรหรือมีการซือ้ เพียงแค่ต้องการขายต่อในราคาที่สูงกว่าราคาทุน ซึ่งไม่ใช่ความต้องการที่แท้จริง และหากเศรษฐกิจอยู่ในสภาวะตกต่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะตกต่าลงอย่างรวดเร็วเช่นกัน เนื่องจากกาลังซือ้ ของทั้งคนที่ต้องการที่แท้จริงและคนที่เข้ามาลงทุนจะหายไปนั่นเอง

            ยุคเริ่มแรกที่มีการเปิดประเทศ ทรัพยากรธรรมชาติที่อุดมสมบูรณ์ ดึงดูดนักลงทุนจากต่างชาติให้เข้ามาลงทุนทาให้เศรษฐกิจของไทยมีพัฒนาการที่รวดเร็ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง สามารถพัฒนาธุรกิจจากอุตสาหกรรมครอบครัวสู่การเป็นบริษัทมหาชน เข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้ ทาให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคักราคาหุ้นพุ่งสูงขึน้ อย่างต่อเนื่อง เกิดการเก็งกาไรอสังหาริมทรัพย์และราคาหุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จนกระทั่งในปี 2540 ประเทศไทยต้องประสบกับภาวะวิกฤติเศรษฐกิจที่รุนแรงที่สุดในประวัติศาสตร์ซึ่งสาเหตุที่เกิดขึน้ กล่าวได้ว่า เกิดจากการพัฒนาเศรษฐกิจที่ไม่สมดุล ไม่คานึงถึงการเติบโตที่มีประสิทธิภาพ และ การขาดกฎเกณฑ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ทาให้มีการขยายตัวอย่างไม่เหมาะสม เช่น การรับรู้รายได้ทางบัญชีเมื่อลูกค้าจองทัง้ ที่ยังไม่มีการซือ้ ธุรกิจบันทึกรายได้ล่วงหน้า ทัง้ ที่ยังไม่มีการซือ้ ที่แท้จริงจากลูกค้า การก่อสร้ างอาคารสานักงานที่มากเกินความต้องการที่แท้จริง รวมถึงการปล่อยสินเชื่อให้กับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีการควบความเสี่ยงที่ดี เป็นต้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงตกอยู่ในสภาวะฟองสบู่ เกิดอุปสงค์และอุปทานเทียมในตลาดเป็นจานวนมาก ซึ่งในที่สุดเมื่อเกิดสภาวะฟองสบู่แตก โครงการจานวนมากต้องยกเลิก เนื่องจากลูกค้าที่ยกเลิกการจอง ทาให้รายได้ที่ธุรกิจคาดว่าจะได้รับและบันทึกทางบัญชีไปแล้วนัน้ ต้องยกเลิก รายได้ของธุรกิจจึงติดลบ และเมื่อเศรษฐกิจอยู่ในสภาวะซบเซา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงอยู่ในสภาวะตกต่าอย่างรุนแรง

             ในปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการพัฒนาไปในทิศทางที่ดีขึน้ มีการปรับปรุงแนวทางการดาเนินธุรกิจที่เน้นความมนั่ คง และประสิทธิภาพมากขึน้ เช่น เกณฑ์การรับรู้รายได้เมื่อโอนให้กับลูกค้า การควบคุมการก่อสร้างอาคารตามกฎหมาย และการกาหนดกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเข้มงวดมากขึน้ แต่จากปั จจัยทางเศรษฐกิจที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลานัน้ ทาให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องประสบกับความผันผวนตลอดเวลาและยากต่อการควบคุม ทัง้ ผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือทุกฝ่ ายที่เกี่ยวข้องต่างก็จาเป็ นจะต้องหาปัจจัยที่มีผลต่อธุรกิจและผลกระทบใหม่ๆที่เกิดขึน้ ตลอดเวลา โดยเฉพาะเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดอย่างกรณี วิกฤติเศรษฐกิจที่เกิดขึน้ ในอเมริกา ซึ่งมีสาเหตุจากสภาวะฟองสบู่ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเกิดผลกระทบในด้านอื่นๆต่อเศรษฐกิจในหลายประเทศทั่วโลกตามมา ทาให้
ในปัจจุบันอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศอยู่ในสภาวะซบเซา ซึ่งรวมถึงประเทศไทยก็ได้รับผลกระทบตามไปด้วย

             ทั้งที่มีบทเรียนด้านวิกฤติเศรษฐกิจที่เกิดขึน้ ใน ปี 2540 มาก่อน และมีการเรียนรู้ ถึงสาเหตุของวิกฤตเิ ศรษฐกิจต่างๆในอดีตที่ผ่านมาแล้วนัน้ แต่ก็เกิดวิกฤตเศรษฐกิจโลกขึน้ ในปี 2551 ซึ่งมีจุดเริ่มต้นที่ประเทศอเมริกา โดยที่สาเหตุก็เกิดจากสภาวะฟองสบู่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และตลาดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ฉะนัน้ ในการศึกษานีจึ้งมุ่งวิเคราะห์ถึงความสัมพันธ์ของภาคอสังหาริมทรัพย์กับระบบเศรษฐกิจไทย โดยตัง้ สมมติฐานปัจจัยที่มีผลกระทบต่อผลประกอบการของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ ราคานา้ มันในตลาดโลก อัตราดอกเบีย้ เงินกู้ ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย และสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจาก ปัจจัยเหล่านีมี้ผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในวงกว้างและมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจด้วย โดยมุ่งศึกษากับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เนื่องจากบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่ได้นามาศึกษานี ้ เป็ นบริษัทขนาดใหญ่ มีชื่อเสียง มีข้อมูลประกอบการศึกษารวมถึงมีประวัติการทาธุรกิจมายาวนานและผ่านยุควิกฤติเศรษฐกิจไทย จึงถือเป็นตัวแทนด้านข้อมูลของบริษัทที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่นามาศึกษา เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนที่ลงทุนอยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และเป็ นข้ อมูลให้ กับผู้ประกอบการที่จะนาไปใช้ ในการตัดสินเริ่มโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ รวมถึงช่วยให้ภาครัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้นาข้อมูลที่ศึกษานีไ้ ปใช้ในการวางแผนนโยบาย หรือคาดการณ์ทิศทางโดยรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อป้ องกันวิกฤติเศรษฐกิจมิให้เกิดขึน้ ซา้ รอยเดิมในยุควิกฤติในอดีต หรือวิกฤติเศรษฐกิจอเมริกาในปัจจุบัน
 

จุดมุ่งหมายของการวิจัย

          1. เพื่อศึกษาถึงความสัมพันธ์ที่ผ่านมาในอดีตระหว่าง ราคานา้ มันในตลาดโลก อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย และสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มีต่อผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย คือ รายได้ของบริษัท
          2. เพื่อศึกษาถึงปัจจัยที่มีผลต่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย3.กกเพื่อหาสมการที่เหมาะสมในการวิเคราะห์แนวโน้มของผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
 

ขอบเขตของการวิจัย

           การศึกษาในครั้งนี ้ เพื่อให้งานวิจัยมีประสิทธิภาพ ชัดเจน และสามารถนาไปใช้ได้จริงตรงตามวัถตุประสงค์ จึงกาหนดขอบเขตงานวิจัย ดังนี ้

           1. ใช้ข้อมูลด้านตัวเลขราคานา้ มันในตลาดโลก อัตราดอกเบีย้ เงินกู้ ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย และสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถรวบรวมได้ จากธนาคารแห่งประเทศไทย และหน่วยงานอื่นๆที่เกี่ยวข้อง โดยข้อมูลที่นามาศึกษา คือข้อมูลรายไตรมาส ในระหว่างปี 2544 – 2552

           2. ใช้ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งเผยแพร่ข้อมูลผ่านระบบ www.setsmart.com คือ รายได้ ของบริษัท โดยพิจารณาถึงบริษัทที่ประกอบธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีจานวน 60 บริษัท (ข้อมูล ณ วันที่ 19 กันยายน 2552) ซึ่งจะอยู่ในหมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยในจานวนนี ้ เป็นบริษัทที่ประกอบ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย มีรายได้รวมตัง้ แต่ 5 พันล้านบาทขึน้ ไป และมีข้อมูลผลประกอบการย้อนหลังถึงปี 2544 ทัง้ หมด 6 บริษัท ดังนี้

2.1 บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จากัด (มหาชน) อักษรย่อในตลาดหลักทรัพย์ คือ LH
2.2 บริษัท แสนสิริ จากัด (มหาชน) อักษรย่อในตลาดหลักทรัพย์ คือ SIRI
2.3 บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี ้ ดีเวลลอปเม้นท์ จากัด (มหาชน) อักษรย่อในตลาดหลักทรัพย์ คือ AP
2.4 บริษัท ควอลิตี ้เฮ้าส์ จากัด (มหาชน) อักษรย่อในตลาดหลักทรัพย์ คือ QH
2.5 บริษัท ศุภาลัย จากัด (มหาชน) อักษรย่อในตลาดหลักทรัพย์ คือ SPALI
2.6 บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จากัด (มหาชน) อักษรย่อในตลาดหลักทรัพย์ คือ LPN

นิยามศัพท์เฉพาะ

           1. อสังหาริมทรัพย์ ในทางกฎหมาย ได้แก่ที่ดิน และทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็ นอันเดียวกับที่ดินนัน้ เช่น อาคาร บ้านเรือนถ้าจะมีการกระทาการซือ้ ขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็ นที่ดิน อาคาร บ้านเรือน ในทางกฎหมายกาหนดให้ต้องทาสัญญาหนังสือ ให้เป็นลายลักษณ์อักษร เช่นโฉนด หรือทะเบียนที่ดินเป็นเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนัน้ ๆ ทัง้ นีก้ ็เพราะว่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัพย์สินทีมีมูลค่าสูงจึงต้องมีกฎหมายควบคุมเพื่อไม่ให้เกิดปัญหา

           2. อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ที่ดิน ทรัพย์อันติดกับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน รวมทัง้ สิทธิทัง้ หลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย จากนิยามดังกล่าว อาจแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกได้ดังนี ้

               2.1 ที่ดิน หมายถึง พืน้ ดินทั่วไป รวมทัง้ ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บางลานา้ทะเลสาบ เกาะและที่ชายทะเลด้วย

               2.2 ทรัพย์อันติดกับที่ดิน ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือ สิ่งก่อสร้างบนที่ดินเช่น บ้าน คือ สิ่งก่อสร้ างที่ปลูกอยู่หลังเดียวโดด ๆ พร้อมทัง้ เรือนครัว โรงรถ เรือนคนใช้ด้วยถ้ามีและเป็นที่อยู่อาศัยของบุคคลในครัวเรือนเดียวกัน หรือบ้านที่ปลูกอยู่หลายหลังภายในบริเวณรั้วเดียวกัน และเป็นที่อยู่อาศัยของบุคคลภายในครัวเรือนเดียวกัน ทาวน์เฮาส์ คือ ตึกที่ปลูกติดต่อกันตัง้ แต่ 2 หน่วยขึน้ ไป โดยมีฝาร่วมกันด้านหนงึ่ หรือสองด้านขึน้ ไปอาจเป็นชัน้ เดียวหรือหลายชัน้ ก็ได้
ตัวตึกอยู่ลึกเข้ามาจากริมถนน มีบริเวณที่ว่างหน้าบ้านอาจใช้เป็ นที่จอดรถหรือทาประโยชน์อย่างอื่น คอนโดมีเนียม คือกลุ่มห้องอันเป็นส่วนหนึ่งของอาคาร ซึ่งใช้เป็ นที่อยู่อาศัยของครัวเรือน โดย กลุ่มห้องนีจ้ ะต้องมีห้องครัว ห้องนา้ ตลอดจนทางเข้าออกห้องชุดเป็นของตนเอง ซึ่งสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โรงงาน คือ โรงงานสาหรับประกอบกิจการอุตสาหกรรมโดยใช้เครื่องจักร ซึ่งเทียบได้เกิน 5 แรงม้าเป็นปัจจัย โกดัง คือ สิ่งก่อสร้างที่ใช้เพื่อเก็บสินค้า อาคารพาณิชย์ คือ อาคารที่ใช้ เพื่อประโยชน์แห่งการค้า หรือ โรงงานที่ใช้ เครื่องจักรซึ่งเทียบได้ไม่เกิน 5
แรงม้า หรือ อาคาร ที่ก่อสร้าง ห่างแนวทางสาธารณะ หรือ ทางซึ่งมีสภาพ เป็นสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้ เป็นอาคารเพื่อประโยชน์แห่งการค้าได้ หอพัก คือ ห้องชุด ตามปกติประกอบด้วย ห้องนอน ห้องรับแขก ห้องครัว ห้องนา้ พร้อมอยู่ในชัน้ เดียวกัน และรวมอยู่ในตึกหลังใหญ่สาหรับอยู่อาศัยหรือให้เช่า

                2.3 ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็ นอันเดียวกับที่ดิน ได้แก่ แม่นา้ ลาคลอง แร่ธาตุ กรวดทราย ที่มีอยู่ตามธรรมชาติ หรือซงึ่ มนุษย์นามารวมไว้กับที่ดินจนกลายเป็นส่วนหนึ่งของพืน้ ดินตามธรรมชาติ

                2.4 สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดสิทธิครอบครองในที่ดินที่ไม่มีโฉนดภาระจายอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพืน้ ดิน

           3. ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย หมายถึง ดัชนีราคาบ้าน (HPI : Housing Price Index) ซึ่งจัดทาโดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งฐานข้อมูลดิบ มาจากฐานข้อมูลหลักประกันของธนาคารอาคารสงเคราะห์ เนื่องจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ครอบครองตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยสาหรับบุคคลผู้มีรายได้ปานกลางลงมาเป็ นส่วนใหญ่ ดังนัน้ดัชนีราคานีจึ้งสะท้อนการเปลี่ยนแปลงระดับราคาโดยทวั่ ไปของที่อยู่อาศัยสาหรับผู้มีรายได้ปานกลางลงมาได้ดี ซึ่งการจัดทาดัชนีจะใช้ข้อมูล เฉพาะที่อยู่อาศัย ในเขตกรุงเทพกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล 3 จังหวัด คือ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ และเป็ นที่อยู่อาศัย 2 ประเภทหลัก คือ บ้านเดี่ยวและทาวเฮ้าส์ เท่านัน้ โดยแบ่งการจัดทาดัชนีราคาที่อยู่อาศัย เป็ นดัชนีย่อย 5 ดัชนี คือ ดัชนีราคาที่ดิน ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวไม่รวมที่ดิน ดัชนีราคาทาวเฮ้าส์ไม่รวมที่ดิน ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน และ ดัชนีราคาทาวเฮ้าส์พร้อมที่ดิน ซึ่งจะจัดทาข้อมูลดัชนีเป็นรายไตรมาสและใช้ข้อมูลปี 2534 เป็ นปี ฐาน ซึ่งในที่นีจ้ ะใช้ ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินเป็นข้อมูลในการคานวณ
 

           4. ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง

                4.1 หลักการและเหตุผล

                      4.1.1. การจัดทาดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง เป็นดัชนีราคาชุดหนึ่งที่ได้จัดทาโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้วัดการเปลี่ยนแปลงราคาสินค้าวัสดุก่อสร้าง ซึ่งเป็นต้นทุนส่วนหนึ่งของการก่อสร้างต่าง ๆ จัดทาโดย สานักเศรษฐกิจและการค้า กระทรวงพาณิชย์

                      4.1.2. เนื่องจากอุตสาหกรรมก่อสร้างมีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมทาให้มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ ทัง้ คุณภาพและรูปแบบ ส่งผลให้ความนิยมการใช้สินค้าวัสดุก่อสร้างเปลี่ยนแปลงไป นอกจากนี ้ การก่อสร้ างสิ่งก่อสร้ างประเภทต่าง ๆ มีการเปลี่ยนแปลงในแต่ละช่วงเวลาทาใดส่วนการใช้สินค้าแต่ละชนิดเปลี่ยนแปลงไปด้วย ดังนัน้ จึงต้องมีการปรับปรุงนา้ หนักรายการสินค้าต่าง ๆ เพื่อให้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างมีความถูกต้อง ทันสมัยสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของราคาวัสดุก่อสร้างในภาพรวมได้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึน้

                      4.1.3. การปรับปรุงนา้ หนักสินค้าวัสดุก่อสร้ าง ใช้ข้อมูลจากตารางปัจจัยการผลิตและ ผลผลิตของประเทศไทย ปี 2543 ที่สานักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาตเิ ป็นผู้จัดทาและเสร็จสมบูรณ์ในกลางปี 2547 สานักดัชนี ฯ จึงได้ดาเนินการปรับปรุงนา้ หนักสินค้าวัสดุก่อสร้ าง ให้สอดคล้องกับโครงสร้ างของการก่อสร้ างใหม่ นอกจากนี ้ ยังได้ใช้ข้อมูลจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทัง้ ภาครัฐและภาคเอกชนประกอบการพิจารณา เช่น สานักงบประมาณ กระทรวงอุตสาหกรรม บริษัทผู้แทนจาหน่าย เป็นต้น

               4.2. รายละเอียดของการปรับปรุง

                      4.2.1. รายการสินค้า พิจารณาจากการสารวจ และผลการวิจัยของศูนย์บริการวิชาการแห่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่ได้จากการใช้บัญชีปริมาณและแบบสัมภาษณ์ทัง้ หน่วยงานของรัฐและเอกชน ส่วนการแบ่งหมวดสินค้าใช้ตามโครงสร้างเดิม คือมี 2 รายการหลักดังนี ้

                                4.2.1.1. เพิ่มรายการสินค้าที่มีความสาคัญมากขึน้ เช่น ท่อเหล็กเคลือบสังกะสี ตะแกรงเหล็ก คานคอนกรีตอัดแรง สีทาถนน เป็ นต้น นอกจากนี ้ยังได้เพิ่มลักษณะจำเพาะของรายการสินค้าให้มีความหลากหลาย และคลอบคลุมมากขึน้ ด้วย
                                4.2.1.2.  ลดรายการสินค้าที่มีความสาคัญน้อย เช่นอุปกรณ์ประกอบกระเบื้อง บัลลาสต์ ก็อกน้ำต่าง ๆ ปูนซีเมนต์ขาว บานพับ ข้อต่อและกุญแจต่าง ๆ เป็นต้น

                4.3. จัดเก็บข้อมูลราคาจาก ผู้แทนจาหน่ายหรือร้ านค้าส่ง ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มโดยกาหนดแหล่ง จดั เก็บในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล เปรียบเทียบสัดส่วนนา้ หนักปี ฐาน2538 และ ปีฐาน 2543 โดยจัดเก็บข้อมูลเป็นรายไตรมาส

           5. อัตราดอกเบีย้ เงินกู้ หมายถึง ผลตอบแทนหรือจานวนเงินที่ผู้กู้ต้องจ่ายชาระให้แก่ผู้ให้กู้ โดยข้อมูลที่นามาใช้จะเป็น อัตราดอกเบีย้ ลูกค้ารายใหญ่ชัน้ ดี (MLR: Minimum Loan Rate)โดยใช้ข้อมูลจาก 5 ธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ จัดเก็บข้อมูลโดย ธนาคาแห่งประเทศไทย

           6. บริษัทที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หมายถึง บริษัทมหาชน ที่มีการประกอบธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในที่นีจ้ ะมุ่งศึกษาเฉพาะรายได้ของบริษัทที่ประกอบธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย

           7. ราคานา้ มันในตลาดโลก หมายถึง ราคานา้ มันดิบ Brent ซึ่งเป็ นราคาที่ซือ้ ขายในตลาดโลก และเป็นราคาอ้างอิงในตลสาหรับซือ้ ขายนา้ มันในตลาดซือ้ ขายนา้ มันที่สิงค์โปร ซึ่งมีผลต่อราคานา้ มันขายปลีกในประเทศไทย

           8. สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ เป็นข้อมูลยอดคงค้างของสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่ให้แก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ซือ้ อสังหาริมทรัพย์ ณ วันสุดท้ายของเวลาที่รายงาน

ประโยชน์ของงานวิจัย

          1. ทาให้ทราบความสัมพันธ์ที่ผ่านมาในอดีตระหว่าง ราคานา้ มันในตลาดโลก อัตราดอกเบยี ้ เงินกู้ ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย และสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มีผลต่อ ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

          2. นำสมการที่เหมาะสมไปใช้ในการวิเคราะห์แนวโน้มของผลประกอบการของบริษัทซึ่งจะเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจของนักลงทุนได้

          3. นักลงทุนหรือบริษัทที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถนาข้อมูลไปใช้ในการพยากรณ์แนวโน้มได้

          4. ใช้พยากรณ์หรือคาดการณ์ถึงปัจจัยที่จะมีผลต่อสภาวะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจได้ฃ