bangkokbiznews.com
กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ 10 กุมภาพันธ์ 2553

HBIRM ระบุจดทะเบียนนิติบุคคลจัดสรรเกิดยาก

HBIRM เผยบ้านจัดสรรจำนวนมากไม่สามารถจดทะเบียนนิติบุคคลได้ เหตุหวั่นกังวลบทลงโทษตามกฎหมาย ค่าใช้จ่ายเพิ่ม และไม่รวมตัวจดทะเบียนอย่างจริงจัง

นายธนันทร์เอก  หวานฉ่ำ อดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้จัดการ  บริษัท  เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HBIRM)  ผู้ประกอบการบริหารชุมชน เปิดเผยว่า ปัจจุบันมีหลายโครงการที่ต้องการจดทะเบียนนิติบุคคลแต่ไม่ประสบความสำเร็จ เนื่องจากมีอุปสรรคและปัญหาหลายอย่าง โดยเฉพาะการไม่รวมตัวกันอย่างจริงจังของผู้ซื้อจัดสรรเอง รวมทั้งเรื่องคะแนนเสียงจากมติของที่ประชุมใหญ่ไม่ถึงกึ่งหนึ่ง

นอกจากนี้แล้วยังพบว่า ผู้ซื้อบ้านจัดสรรเคยชินกับการอยู่อาศัยในโครงการที่ไม่ต้องจ่ายหรือจ่ายค่าส่วนกลางในจำนวนที่ไม่มากนัก  หากจัดตั้งเป็นนิติบุคคลบ้านจัดสรรแล้วกฎหมายได้ระบุบทลงโทษกับสมาชิกที่ค้างชำระค่าสาธารณูปโภค เช่น การถูกระงับบริการต่าง ๆ หรือแม้แต่การถูกอายัดโฉนดจากกรมที่ดิน เป็นต้น

นายธนันทร์เอก กล่าวเพิ่มเติมว่า ขณะนี้มีโครงการจัดสรรหลายแห่งที่มีอุปสรรคเรื่องการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล เนื่องจากผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้มองเรื่องข้อดีของกฎหมายดังกล่าว โดยเฉพาะโครงการที่ต้องการพัฒนาเฟสต่อเนื่อง ซึ่งอาจมีปัญหาเรื่องการใช้ระบบสาธารณูปโภคบางอย่างร่วมกัน ทั้ง ๆ ที่การจดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรรนั้น ช่วยให้ผู้จัดสรรไม่ต้องรับภาระในการดูแลสาธารณูปโภค เนื่องจากภาระดังกล่าวจะตกเป็นของผู้ซื้อหรือนิติบุคคล

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าปัจจุบันนี้โครงการจัดสรรใหม่ ๆ ได้ให้ความสำคัญและมองการณ์ไกลในเรื่องการบริหารและจัดการชุมชนเป็นอย่างดี แต่ปัญหาเรื่องการขาดความรู้และความเข้าใจในกฎหมายดังกล่าว ก็เป็นอุปสรรคที่สำคัญที่ทำให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรเกิดยาก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะองค์กรภาคราชการไม่เข้ามามีส่วนร่วมในการประชาสัมพันธ์ จึงอยากเสนอให้รัฐบาลเพิ่มความถี่ในการประชาสัมพันธ์เพื่อสร้างความรู้ความเข้าใจในเรื่องดังกล่าวให้มากกว่าที่เป็นอยู่

สำหรับโอกาสในการดำเนินธุรกิจด้านบริหารชุมชนนั้น นายธนันทร์เอกให้ความเห็นว่า แม้ว่าโครงการจัดสรรมีทางเลือกมากมายในการบริหารและจัดการภายในหมู่บ้านให้เป็นชุมชนที่น่าอยู่ แต่ก็ยังมีหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมากที่กำลังต้องการมืออาชีพด้านดังกล่าวเข้าไปช่วยทำงาน โดยเฉพาะโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จในการบริหารและจัดการกันเอง เช่น ความไม่โปร่งใสในการทำงานของคณะกรรมการ หรือแม้แต่การไม่ให้ความร่วมมือของสมาชิกในหมู่บ้าน

นอกจากนี้ แล้วข้อมูลจากสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน เกี่ยวกับสถิติการออกใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดินทั่วประเทศตั้งแต่ปี  2538-2552 ทั้งสิ้นจำนวน 4,333 โครงการ โดยในปี 2552 นั้นมีทั้งสิ้น 322 โครงการ รวมทั้งอาคารชุดตั้งแต่ปี 2538-2552 ทั้งสิ้น 158,684 โครงการ โดยปี 2552  จำนวน ทั้งสิ้น 25,652 โครงการ ตัวเลขดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงโอกาสที่ดีของธุรกิจบริหารชุมชน

การอยู่รวมกันในชุมชนขนาดใหญ่ หากไม่มีระบบการจัดการที่มีประสิทธิภาพ แม้ว่าจะตกแต่งบ้านให้สวยงามและมีราคาแพงเท่าใดก็ตาม หากสิ่งแวดล้อมไม่ดีและไม่มีความปลอดภัยก็ไม่อาจทำให้ผู้อยู่อาศัยมีความสุขได้  ดังนั้น ทุกฝ่ายจะต้องร่วมมือกันเพื่อจัดการกับสาธารณูปโภค ซึ่งในเบื้องต้นนั้นสามารถทำได้จากการตั้งคณะกรรมการหมู่บ้าน ซึ่งโครงการจัดสรรส่วนใหญ่ก็เน้นเรื่องนี้กันอยู่แล้ว แต่จะไปรอดหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับการบริหารและจัดการที่ทำให้สมาชิกส่วนใหญ่ไว้วางใจ มิเช่นนั้นก็อาจมีปัญหาภายหลังได้

หากต้องการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลก็จะต้องรวมตัวกันให้มีเสียงไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ซื้อที่ดินทั้งหมด แล้วยื่นจดทะเบียนกับกรมที่ดิน วิธีนี้สามารถเลือกตั้งกรรมการขึ้นมาบริหารหรือจ้างบริษัทบริหารชุมชนเข้ามาทำหน้าที่ดังกล่าวก็ได้เช่นกัน แต่ถ้าสมาชิกในหมู่บ้านไม่ต้องการจ่ายค่าบำรุงสาธารณูปโภค ก็โอนให้เป็นสมบัติของหน่วยงานรัฐ เช่น เทศบาล อบต. หรือทางเขตเข้ามารับผิดชอบ แต่วิธีนี้จะทำให้ชุมชนกลายเป็นของส่วนรวมไปทันที