ผมมีโอกาสได้ร่วมพูดคุยกับผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นโครงการซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หารือกรณีแนวทางการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" เพื่อโอนภาระหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดชอบต่อจากผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดิน

   ผู้จัดสรรที่ดินรายดังกล่าวมี "ความกังวล" กรณีการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" กับโครงการจัดสรรที่ดิน "ขนาดใหญ่" ของตนในหลายๆ ประเด็น เช่น

   1. การพัฒนาที่ดินโดยแบ่งออกเป็นเฟสมากกว่าหนึ่งเฟส ในขณะที่ทุกเฟสใช้ประโยชน์ในที่ดินสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะประเภท "ถนน" ร่วมกันกับทุกเฟส  
   2. ในแต่ละเฟสมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีจำนวนมากน้อยแตกต่างกัน
   3. จำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยซึ่งเป็นแปลงจำหน่ายในส่วนของผู้ประกอบการโครงการ ซึ่งยังไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก "จำนวน 40 เปอร์เซ็นต์" มีความกังวลเกี่ยวกับการบริหารจัดการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะโดยผู้ซื้อ ที่ดินจัดสรรอาจไม่ดีพอหรือขาดประสิทธิภาพซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อ"ภาพลักษณ์ และชื่อเสียงโครงการ"
   4. แปลงที่ดินจัดสรรซึ่งอยู่ด้านหน้าโครงการและอยู่ในแผนผังโครงการรอการ จำหน่ายให้บุคคลภายนอกอาจทำให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งจัดตั้งขึ้นมาโดย ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร"กำหนดเงื่อนไขบางประการ" อาจทำให้ผู้จัดสรรที่ดินลำบากใจในการขายกรรมสิทธิ์ในอนาคต 5 กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง"นิติบุคคลหมู่บ้าน จัดสรร"

    ด้วยหลากหลายสาเหตุที่ผู้จัดสรรที่ดินก็มีความประสงค์ไปในทิศทางเดียวกันกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในการสนับสนุนให้จดทะเบียนจัดตั้ง"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"แต่ไม่สามารถดำเนินการได้ อาจถูก"ไฟต์บังคับ" ให้ดำเนินการตามนัยมาตรา 44 (2) ได้แก่ การจัดทำแผนงานขออนุมัติบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เสนอต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หรือตามมาตรา 44 (3) กล่าวคือ การจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคและทรัพย์สินส่วนกลางให้เป็นสาธารณประโยชน์

    สำหรับ "ข้อกังวล" ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในกรณีซึ่งมีความจำเป็นต้องดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ภายหลังได้รับหนังสือแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดินให้ดำเนินการเรื่องดังกล่าวภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่า180 วันนั้น ส่วนใหญ่มีเรื่องต่าง ๆ อาทิ

1. กรณีมีการแบ่งแยกที่ดินจัดสรรจำนวนหลายเฟสซึ่งแต่ละเฟสจำเป็นต้องอาศัยและใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงสาธารณูปโภคประเภทถนนร่วมกัน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งจัดตั้งขึ้นมาจะมีความสามารถในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคประเภทดังกล่าวได้ดีมากน้อยเพียงใด?

2. กรณีมีการแบ่งแยกที่ดินจัดสรรจำนวนหลายเฟสและจำเป็นต้องแยกการจดทะเบียนจัดตั้ง"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" และแต่ละนิติบุคคลไม่สามารถรวมจดทะเบียนจัดตั้ง"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"จำนวนหนึ่งนิติบุคคล
    การจดทะเบียนควบรวมนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมากกว่าหนึ่งนิติบุคคลขึ้นไป อาจไม่สามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้อาจส่งผลกระทบต่อการบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอื่นในอนาคต

3. กรณีโครงการจัดสรรที่ดินจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกประเภท อาคาร-ที่ดิน "สโมสร-สระว่ายน้ำ" ให้บริการต่อสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ต่อมาในภายหลังทราบว่าอาคารสโมสร-สระว่ายน้ำไม่ได้อยู่ในแผนผังโครงการซึ่งผู้จัดสรรที่ดินขออนุญาตไว้ในคราวแรก
    หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีความจำเป็นต้องจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทรัพย์สินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจากผู้จัดสรรที่ดิน อาจติดขัดกับงบประมาณดำเนินการและค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาทรัพย์สินหรือสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเพราะไม่ได้รับการยกเว้นค่าใช้จ่ายตามประมวลกฎหมายที่ดิน

4. ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะซึ่งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องเรียกเก็บจากสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกราย ควรจัดเก็บเป็นเงินจำนวนเท่าใดจึงจะเพียงพอต่อค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการสาธารณูปโภคนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
    ในขณะเดียวกัน หากมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรปฏิเสธการชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บจำนวนหนึ่ง อาจส่งผลกระทบต่องบประมาณการบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในอนาคต

5. ผลกระทบต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือ"นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น" ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินแสดงความประสงค์จะไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคอีกต่อ

ที่มา : หนังสือพิมพ์ : ผู้จัดการรายวัน [ 27-08-2010 ]