หน้าที่ของเจ้าของบ้านหรือที่ดินจัดสรร

dailynews.co.th - กฎหมายรอบรั้ว วันเสาร์ที่ 27 เมษายน 2556

หากคุณเป็นผู้อาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรเพราะต้องการหลีกหนีความวุ่นวายจากสังคม จากญาติพี่น้อง จากผู้คน และไม่ต้องการยุ่งเกี่ยวกับใคร ๆ การซื้อบ้านท่ามกลางคนที่ไม่เคยรู้จัก หรือมีความคิดไม่อยากเกี่ยวพันกับใคร ความคิดเหล่านี้จะไม่มีวันเป็นไปได้อย่างแน่นอนครับ

เพราะกฎหมายได้กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านจัดสรร หรือที่ดินจัดสรรทุกราย (ทุกแปลง) จะกลายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยอัตโนมัติ เพื่อร่วมเสนอแนะกฎเกณฑ์ ข้อบังคับของการอยู่อาศัย การใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน (คือมีหน้าที่ต้องเข้าร่วมประชุมในที่ประชุมใหญ่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรครับ)

ส่วนบ้านหลังไหน หรือที่ดินแปลงใดยังไม่มีคนซื้อ ก็ให้เจ้าของโครงการ หรือผู้จัดสรรทำหน้าที่เป็นสมาชิกแทนไปก่อน ซึ่งหน้าที่สำคัญของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็คือ การจ่ายเงินค่าส่วนกลางเป็นรายเดือนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อนำเงินที่ได้ไปบริหารจัดการสาธารณูปโภค หรือทรัพย์สินส่วนกลางต่าง ๆ เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ สโมสร ให้อยู่ในสภาพที่สมาชิกหมู่บ้านสามารถใช้งานได้ตามปกติครับ

ค่าส่วนกลางนั้น โดยมากจะจ่ายตามขนาดของพื้นที่ หรือตามประเภทการใช้งาน หน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมของคณะกรรมการหมู่บ้าน และที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านในทุกเรื่อง โดยเฉพาะการกำหนดอัตราการเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางรายเดือน จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรด้วยนะครับ (ดังนั้นผู้ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรควรจะเข้าร่วมประชุมสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรทุกครั้ง เพื่อปกป้องสิทธิประโยชน์ของตนเอง) โดยอัตราค่าเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางมักจะเรียกเก็บตามขนาดของพื้นที่ หรือตามลักษณะการใช้ประโยชน์ของบ้าน หรือที่ดิน เช่น นำบ้านมาทำเป็นร้านอาหาร เป็นโรงเรียนอนุบาล เป็นบริษัท เป็นต้น (เป็นการใช้งานนอกเหนือจากการอยู่อาศัย) ค่าส่วนกลางก็จะแตกต่างกันไปครับ ซึ่งก็แล้วแต่จะตกลงในที่ประชุมใหญ่ของหมู่บ้านจัดสรรครับ

หากมีการจ่ายเงินค่าส่วนกลางล่าช้า กฎหมายกำหนดว่าให้สมาชิกหมู่บ้านจัดสรรที่จ่ายเงินค่าส่วนกลางล่าช้า อาจถูกปรับตามอัตราที่กำหนดจากที่ประชุมใหญ่ และถ้าค้างการชำระค่าส่วนเกิน 3 เดือนขึ้นไป ก็อาจถูกระงับการใช้สิทธิในสาธารณูปโภคบางประการ เช่น ห้ามใช้สวนสาธารณะ ห้ามใช้สโมสร หรือสระว่ายน้ำ เป็นต้น แต่หากมีการค้างชำระค่าส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือนขึ้นไป ก็อาจถูกระงับสิทธิในการจดทะเบียนนิติกรรมซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ จนกว่าจะมีการจ่ายเงินค่าส่วนกลาง หรือเงินค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคที่ ค้างพร้อมค่าปรับเงินเพิ่มจนครบถ้วนก่อน

นอกจากนี้ หากมีการบังคับคดียึดทรัพย์ (บ้านหรือที่ดินที่ค้างค่าส่วนกลาง) ออกขายทอดตลาด เงินที่ได้จากการบังคับคดีนี้ ก้อนแรกต้องนำมาใช้หนี้ในส่วนของค่าส่วนกลางของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก่อนนะครับ เนื่องจากหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นหนี้บุริมสิทธิเหนือทรัพย์สิน

รู้อย่างนี้แล้ว ผู้ซื้อบ้านจัดสรรทุกรายต้องเข้าร่วมประชุมใหญ่ของนิติบุคคลหมู่บ้านทุกครั้งนะครับ.

ดินสอพอง http://www.dailynews.co.th/article/950/200037