การทำสัญญาเช่าคอนโดฯ

dailynews.co.th - กฎหมายรอบรั้ว - วันเสาร์ที่ 4 พฤษภาคม 2556

     ในการทำสัญญาให้เช่าคอนโดฯ นั้น ควรจะมีข้อตกลงเกี่ยวกับเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางว่าฝ่ายไหนจะเป็นผู้รับผิดชอบ และจะรับผิดชอบอะไรบ้าง ในระหว่างอายุสัญญาเช่า เรื่องพวกนี้ควรจะต้องกำหนดกันให้ชัดเจนในสัญญาเช่า โดยปกติ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเคเบิลทีวี ควรให้ผู้เช่ารับผิดชอบ ส่วนค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) ขึ้นอยู่กับการเจรจาตกลงกันครับ แต่ส่วนใหญ่ผู้ให้เช่าจะเป็นผู้รับผิดชอบ โดยอาจคิดคำนวณแฝงไว้ในค่าเช่าเข้าไปแล้วก็ได้ การจ่ายค่าน้ำ และค่าไฟในทางปฏิบัติก็ทำได้ 2 รูปแบบ คือ

• คนเช่ารับผิดชอบไปจ่ายกับการไฟฟ้า หรือนิติฯ เองโดยตรง แล้วส่งใบเสร็จการชำระเงินให้ผู้ให้เช่า
• คนเช่าจ่ายค่าน้ำค่าไฟให้ผู้ให้เช่าโดยการโอนเงินภายในระยะเวลาที่กำหนดนับจากวันได้รับใบแจ้งหนี้จากผู้ให้เช่า

     กรณีหมดสัญญาเช่า แต่ผู้เช่าไม่ยอมออก โดยปกติ ถ้าสัญญาเช่าครบกำหนด หรือเมื่อคนเช่าทำผิดสัญญาและมีการบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าจะต้องย้ายออกแต่โดยดี แต่ถ้าเกิดกรณีไม่ยอมย้ายออก (ไม่มี ไม่จ่าย ไม่ออก และจะทำไม) ตามหลักของกฎหมายไทยนั้น เราจะเข้าไปเปลี่ยนกุญแจ หรือล็อกประตูไม่ให้ผู้เช่าเข้าห้องเลยยังไม่ได้นะครับ ผู้เช่าสามารถแจ้งตำรวจ หรือฟ้องกลับได้ ในข้อหาบุกรุก โดยถือว่าเป็นความผิดทางอาญา (การบุกรุกห้องตัวเอง ฟังดูแล้วรู้สึกขัด ๆ ใช่หรือเปล่าครับ แต่เป็นเรื่องจริงตามกฎหมายนะครับ) วิธีแก้ตามแนวคำพิพากษาศาลของฎีกาบ้านเราก็คือ จะต้องมีการกำหนดในสัญญาเช่าให้ชัดแจ้ง ว่า “กรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่ากรณีใด ๆ ผู้เช่ายินยอมส่งมอบความครอบครองคืนให้แก่ผู้ให้เช่า รวมถึงยินยอมให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนกุญแจ ล็อกประตู และ/หรือตัดน้ำ ตัดไฟได้ทันที โดยทั้งหมดนี้ไม่ถือว่าเป็นความผิดฐานทางอาญา ข้อหาบุกรุกแต่การเขียนอย่างใด” ซึ่งถ้ามีการกำหนดไว้ในสัญญาในลักษณะนี้ เท่ากับว่าผู้เช่าได้ให้ความยินยอมไว้ล่วงหน้าแล้ว ผู้ให้เช่าก็สามารถเปลี่ยนกุญแจ หรือล็อกประตูได้เลยโดยไม่ต้องห่วงว่าจะโดนผู้เช่าเล่นงานกลับในภายหลังนะครับ

      เรื่องของภาษีที่ต้องจ่าย โดยหลักแล้วมีภาษีที่เกี่ยวข้องอยู่ 3 ประเภท แต่จะเสียครบทุกประเภทหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับประเภทของผู้เช่า และผู้ให้เช่าว่าเป็นบุคคลประเภทไหน และมีข้อตกลงกันอย่างไรเป็นกรณี ๆ ไป ดังนี้

• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย หากผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา มีผู้เช่าเป็นบริษัท หรือนิติบุคคล โดยปกติบริษัท และนิติบุคคลเหล่านี้ จะต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายเป็นจำนวนร้อยละ 5 ของจำนวนค่าเช่าแต่ละครั้งที่จ่าย และผู้เช่าจะต้องส่ง “หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย” ให้แก่ผู้ให้เช่า เพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน
• อากรแสตมป์ติดบนตัวสัญญาเช่า จำนวนอัตราค่าเช่าตลอดระยะเวลาในสัญญาเช่า ในอัตรา 1,000 บาท ต่ออากรแสตมป์ 1 บาท เช่น สัญญาเช่า 1 ปี ค่าเช่าทั้งหมด 200,000 บาท อากรแสตมป์จะเท่ากับ 200 บาท
• ภาษีโรงเรือนและที่ดิน จะเสียในอัตรา 12.5% ของอัตราค่าเช่าทั้งปี คิดง่าย ๆ จะเท่ากับค่าเช่า 1 เดือนครึ่ง โดยเสียเป็นรายปี จ่ายที่สำนักงานเขตที่คอนโดฯตั้งอยู่ครับ

    รายละเอียดทั้งหมดที่กล่าวข้างต้น ผู้ให้เช่าควรจะศึกษาและทำความเข้าใจให้ดีนะครับ จะได้ไม่มีเรื่องต้องปวดหัวภายหลังครับ.

ที่มา http://www.dailynews.co.th/article/950/201767