Privacy Policy
Home » คอนโด นิติบุคคลอาคารชุด » กลเม็ดเคล็ดลับ เกี่ยวกับกฎหมายอาคารชุด

การบริหาร/ความรู้ทั่วไป

Web Design by Softbiz+


ว็บนี้ สร้างด้วย Joomla! 1.5 โดย ทีมงานซอฟท์บิส+ update11.11.2014

 
กลเม็ดเคล็ดลับ เกี่ยวกับกฎหมายอาคารชุด

 ตอนที่ 1 :  ทั่วไป 

            หลักการสำคัญของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ) พ.ศ.2551 ได้กำหนดเรื่องเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดไว้ว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง และยังกำหนดให้จัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อจัดการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดโดยเจ้าของร่วมต้องเสียค่าใช้จ่ายร่วมกันในการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางโดยมีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดควบคุมการจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด

            ดังนั้นผู้หากผู้สร้างอาคารได้จดทะเบียนอาคารนั้นเป็นอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดแล้วเมื่อได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลหนึ่งบุคคลใดโดยไม่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดเช่น มีห้องชุดอยู่ทั้งหมด 100 ห้อง โอนกรรมสิทธิ์ไปเพียงห้องเดียวผู้สร้างห้องชุดก็ไม่ใช่เจ้าของอาคารชุดแต่ผู้เดียวอีกต่อไปแล้ว แต่เป็นเจ้าของร่วมเดียวกันกับผู้รับโอนห้องชุดในทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่กฎหมายกำหนดไว้  ในส่วนของห้องชุดที่เหลือซึ่งยังไม่ได้โอนไป ผู้สร้างอาคารชุดเดิมจึงไม่ได้มีอำนาจเข้าไปจัดการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางอีกต่อไป เนื่องจากเป็นอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายและผู้สร้างอาคารชุดเดิมมีหน้าที่จะต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายดังกล่าวตามอัตราส่วนสำหรับห้องชุดที่ยังเหลือไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ไปยังบุคคลหนึ่งบุคคลใด

 

 ตอนที่ 2 : กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล 

             ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ) พ.ศ.2551 “ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย

             ตามความหมายดังกล่าวจึงสามารถแยกทรัพย์ส่วนบุคคลออกได้เป็นสองส่วนคือ

1. ห้องชุด

2. สิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย

            คำว่า “ห้องชุด” ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวหมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกไว้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล

            ส่วนสิ่งปลูกสร้างเช่นโรงจอดรถ หรืออาคารอื่นที่ไม่ใช่ส่วนของห้องชุด และที่ดิน เช่น สวนหย่อม สวนดอกไม้ ที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละรายเป็นการเฉพาะนั้น

            เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลดังกล่าวมีสิทธิกระทำการใดๆได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แต่มาตรา 13 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ห้ามเจ้าของห้องชุดกระทำการใดๆต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตนอันอาจจะเป็นการกระทำการใดๆต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตนอันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารหรือการอื่นตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด  เว้นแต่ได้รับอนุญาตจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามมาตรา 48 (3) แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว

 

 ตอนที่ 3 : ทรัพย์ส่วนกลาง 

          ตามมาตรา 15 แห่ง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่4) พ.ศ.2551 กำหนดให้ทรัพย์สินที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางคือ

     1. ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด

     2. ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อโยชน์ร่วมกัน

     3. โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด

     4. อาคารชุดหรือส่วนชองอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

     5. เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

     6. สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด

     7. ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

     8. สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด

     9. อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาโดยการซื้อหรือรับให้ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

     10. สิ่งก่อสร้างหรือแบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุดเช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัด แสงสว่าง การระบายอากาศ  การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล

     11. ทรัพย์สินที่ใช้เงินที่เจ้าของร่วมได้ร่วมกันออกเงินค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18  แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่4) พ.ศ.2551 ในการดูแลรักษา

            นอกจากตามที่กฎหมายได้กำหนดไว้ดังกล่าวแล้วทรัพย์สินที่ได้ระบุไว้ในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็เป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วย

            ทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวถือเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของเจ้าของห้องชุดตามอัตราระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในขณะขอจดทะเบียนอาคารชุด  แต่การจัดการทรัพย์ส่วนกลางต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุดและตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

 

 ตอนที่ 4 : นิติบุคคลอาคารชุด 

               นิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุดมีฐานะเป็นนิติบุคคลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ทั้งมีอำนาจกระทำการใดๆเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว  ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ดังนั้น เมื่อได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่บุคคลหนึ่งบุคคลใดครั้งแรกที่ยังไม่ได้จดทะเบียนอาคารชุดโดยไม่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุนี้ไปทั้งหมดในอาคารชุดให้แก่บุคคลใดบุคคลเดียวหรือหลายคนโดยถือกรรมสิทธิ์ร่วมจะต้องขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมกับการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมกันไปด้วยและในการขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องมีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการในการจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดตามวัตถุประสงค์ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

            สาระสำคัญของวัตถุประสงค์ดังกล่าวอย่างน้อยต้องมี

            1. ชื่อนิติบุคคลอาคารชุด ซึ้งต้องมีคำว่า “นิติบุคคลอาคารชุด” ไว้ด้วย

            2. วัตถุประสงค์เพื่อการจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด

            3. ที่ตั้งของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งจะต้องตั้งอยู่ในอาคารชุด

            4. จำนวนเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของร่วมต้องจ่ายล่วงหน้า

            5 .การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง

            6. การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง

            7. อัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด

            8. อัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด

            9. ข้อความอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวงการแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับทีได้จดทะเบียนไว้จะกระทำได้ก็แต่โดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมและผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ

            นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการหนึ่งคนซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้  แต่ถ้านิติบุคคลเป็นกรรมการนิติบุคคลจะต้องแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ

            คุณสมบัติของผู้จัดการ การแต่งตั้งและการพ้นจากตำแหน่งของผู้จัดการต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดไว้นิติบุคคล นอกจากมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการดูแลทรัพย์รักษาทรัพย์สินส่วนกลางแล้วยังมีหน้าที่ดังต่อไปนี้ด้วยคือ

            1. จัดทำงบด้วยหนึ่งครั้งทุกรอบ 12 เดือนโดยให้ถือว่าเป็นรอบปีในทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น

          งบดุลต้องมีการแสดงจำนวนทรัพย์สินและหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุด กับทั้งบัญชีร่ายรับร่ายจ่ายและต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบบัญชีตรวจสอบ แล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วัน นับแต่วันสินปีทางบัญชี

            2. จัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุลและให้ส่งเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อวันนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน

            3. เก็บรักษารายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุล พร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้

            รายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุลดังกล่าว  นิติบุคคลอาคารชุดต้องเก็บรักษาไว้ไม่น้อยกว่า 10 ปี นับแต่วันที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

 

อำนาจหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

            1. จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว

            2. ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุดตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดโดยไม่ขัดต่อกฎหมาย

            3. ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเองจัดหรือกระทำการใดๆที่เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคาร ดังเช่น วิญญูชนจะทำการรักษาทรัพย์และจัดการทรัพย์สินของตนเอง

            4. จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด

            5. เป็นผู้แทนนิติบุคคลอาคารชุด

            6. จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือนและปิดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่วันสิ้นเดือนและต้องปิดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันต่อเนื่องกัน

            7. ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551

            8. มีหน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

            9. ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ให้แก่เจ้าของร่วมภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมผู้ร้องขอนั้นได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายดังกล่าวครบถ้วนแล้ว

            ผู้จัดการต้องปฏิบัติงานในหน้าที่ด้วยตนเอง เว้นแต่กิจการที่ข้อบังคับหรือมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมกำหนดให้มอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้

 

 ตอนที่ 5 : คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด 

            คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ.2522 ไม่ได้บังคับว่าจะต้องมีคือจะมีหรือไม่ก็ได้ และถ้ามีก็ไม่เกิน 9 คน  แต่เมื่อได้ประกาศใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้กำหนดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

            กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี กรรมการที่ครบกำหนดวาระ อาจได้รับแต่งตั้งอีกได้แต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้

            บุคคลนี้ได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องมีคุณสมบัติตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดไว้

            อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการมีดังนี้ 

            1. ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด

            2. แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้เกิน 7 วัน

            3. จัดประชุมคณะกรรมการ 1 ครั้ง ในทุกหกเดือนเป็นอย่างน้อย

            4. หน้าที่อื่นตามที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง

            5. จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละ 1 ครั้งภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อกิจการดังต่อไปนี้

            (1) พิจารณาอนุมัติงบดุล

            (2) พิจารณารายงานประจำปี

            (3) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี

            (4) พิจารณาเรื่องอื่น ๆ 


ที่มา http://www.miracleconsultant.co.th/node/31177