วันเสาร์ที่ 8 ตุลาคม 2554  :  อสังหาริมทรัพย์

กระแสคอนโดมิเนียมกับรถไฟฟ้า(บนดินกับใต้ดิน)

         ปัจจุบัน อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมได้เข้ามาเกี่ยวพันกับชีวิตความเป็นอยู่ของคนไทยมากขึ้น ดังจะเห็นได้จากมีโครงการก่อสร้างคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นนับร้อยโครงการ และมีประชาชนเข้าจับจองอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก

         อาจเป็นเพราะสภาพบ้านเมืองเพิ่มความแออัดขึ้นทำให้การเดินทางระหว่างบ้านกับใจกลางเมือง โดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร ที่ต้องใช้เวลาเดินทางนาน ประกอบกับน้ำมันแพงขึ้นทำให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จึงเกิดการลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยอยู่ใกล้ใจกลางเมืองมากขึ้น

          เกิดการปรับแนวคิด เปลี่ยนรูปแบบการใช้ชีวิตของคนเมือง ไปสู่แนวคิดใหม่ของการอยู่อาศัย แบบคอสโมโพลิแทน ลีฟวิ่ง แอนด์ ไลฟ์สไตล์ (Cosmopolitan Living & Lifestyle) เชื่อมต่อชีวิตส่วนตัวกับชีวิตทำงานด้วยรถไฟฟ้าบีทีเอส พร้อมสกายวอล์ก (Sky walk) ต่อตรงเข้าสู้โครงการเติมเต็มส่วนที่ขาด ผ่อนคลายส่วนที่กังวล

          จากการสำรวจสาเหตุที่ทำให้คนเมืองเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครเพราะทำเลที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก

ในปัจจุบัน กรุงเทพมหานครก็มีรถไฟฟ้าใช้แล้ว 2 สาย คือ สายเฉลิมพระเกียรติ (บีทีเอส) และ สายเฉลิมรัชมงคล (รถไฟฟ้าใต้ดินเอ็มอาร์ที) ระยะทางรวมประมาณ 44 กิโลเมตร และมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพิ่มเติม อีก 5 แห่ง ดังต่อไปนี้

          1.ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอส ช่วงตากสิน–บางหว้า ระยะทางรวม 6.5 กิโลเมตร จำนวน 6 สถานี ช่วงแรก 2.2 กิโลเมตร 2 สถานี เปิดบริการแล้วเมื่อเดือนพฤษภาคม 2552 ส่วนทีเหลือมีแผนจะเปิดให้บริการภายในปี 2554

          2.ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอส ช่วงอ่อนนุช-แบริ่ง ระยะทางรวม 5.25 กิโลเมตร รวม 5 สถานี เปิดให้บริการแล้ว เมื่อวันที่ 12 สิงหาคม 2554

          3.รถไฟฟ้าสายแอร์พอร์ตลิงก์ ระยะทาง 28 กิโลเมตร จำนวน 8 สถานี ประกอบด้วย สถานีสุวรรณภูมิ ลาดกระบัง บ้านทับช้าง หัวหมาก รามคำแหง มักกะสัน ราชปรารภ และพญาไท เปิดให้บริการแล้วเมื่อวันที่ 23 สิงหาคม 2553

         4.รถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-บางใหญ่ ระยะทางรวม 23 กิโลเมตร จำนวน 16 สถานี ได้เริ่มก่อสร้างในเดือนมกราคม 2553 และ มีกำหนดแล้วเสร็จในเดือนสิงหาคม 2557

        5.รถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง บางซื่อ–ตลิ่งชัน ระยะทางรวม 15 กิโลเมตร จำนวน 3 สถานี เริ่มก่อสร้างตั้งแต่เดือนมกราคม 2552 ผ่านไป 1 ปี คืบหน้า 14% จะทันกำหนดตามสัญญา 9 มกราคม 2555 หรือไม่ต้องติดตาม

       ด้านราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าทั้ง 2 สาย ทั้งบีทีเอส และ รถไฟฟ้าใต้ดินเอ็มอาร์ที ปัจจุบันมีความต้องการที่ดินสูง หลังจากการขยายตัวอย่างมากของอสังหาริมทรัพย์ในเมืองตั้งแต่ปี 2548 โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม รวมทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน เป็นต้น ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงมากในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา

       โดยที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสเป็นทำเลที่มีราคาที่ดินสูงสุดคือ สถานีสยามสแควร์ เพลินจิต และชิดลม ตารางวาละ 1,000,000 บาท และเป็นราคาที่เพิ่มสูงสุดในเขตกรุงเทพฯ ในปี 2552 ถึง 25%

       ส่วนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงสูงเช่นกัน แต่ก็ยังต่ำกว่า 2 สายดังกล่าว เนื่องจากโครงการที่กำลังก่อสร้างตั้งอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจที่มีศักยภาพในการพัฒนาต่ำกว่า รวมทั้งอุปทานที่ดินไม่ได้จำกัดเช่นที่ดินในเขตชั้นใน

       ส่วนโครงการรถไฟฟ้าที่ยังไม่ได้ก่อสร้างหรือยังไม่มีความคืบหน้าก็ยังไม่มีผลต่อราคาที่ดินมากนัก เนื่องจากปัจจุบันนี้ความต้องการที่ดินต้องแน่ใจก่อนจะซื้อ ซื้อแล้วพัฒนาเลย ไม่ค่อยมีการซื้อล่วงหน้ากันแล้ว

       สรุป อาจกล่าวได้ว่าความสัมพันธ์ของการคมนาคมขนส่งระบบรางกับการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย และประเภทพาณิชยกรรมมีความสัมพันธ์กับมูลค่าของที่ดินค่อนข้างสูงตามข้อกำหนดของภาครัฐที่ให้มีการปรับลดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นต่อพื้นที่ดิน ทำให้พื้นที่บริเวณรถไฟฟ้าบีทีเอสเกิดความหนาแน่นมากขึ้น เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางโดยรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดินจึงทำให้เกิดคอนโดมิเนียมบริเวณโดยรอบที่เป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่ขึ้นทางสูง เนื่องจากราคาที่สูงและมีที่ดินจำกัด

        ซึ่งทั้งในอนาคตและปัจจุบัน ประชาชนที่มีรายได้น้อยและปานกลางจะหาร้านก๋วยเตี๋ยวที่มีอยู่ตามปากซอยต่าง ๆ ที่มีรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดินผ่าน กินไม่ได้อีกแล้ว และแม้กระทั่งร้านตัดผม ตัดเสื้อ ร้านขายยา และร้านที่บริการสิ่งจำเป็นต่อชีวิตคนเมืองก็เช่นกันจะไม่มีให้ได้เห็นอีกแล้ว

        นี่เป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้วิถีชีวิตของคนเมืองเปลี่ยนไปตามสภาวะเศรษฐกิจ.
 

รศ.ดร.นิพันธ์  วิเชียรน้อย
สาขาวิชาการผังเมือง
คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง
มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต

ที่มา  http://www.dailynews.co.th