bangkokbiznews.com      กรุงเทพฯธุรกิจ วันที่ 3 มกราคม 2549 .

 วิถีลงทุน..ธุรกิจ อพาร์ตเมนต์    'ผู้เชี่ยวชาญ' ถ่ายทอด-เคล็ดวิชา   

         ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ไว้ว่าในระยะอีก 5 ปีข้างหน้า (2549-2553) ความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ หอพัก คอนโดมิเนียม จะเพิ่มขึ้นสูงมากโดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ

         จากจำนวนประชากรในเขตกรุงเทพฯ ปัจจุบันมีอยู่ราว 8 ล้านคน ประมาณการว่าในอีก 5 ปีข้างหน้า หรือราวปี 2553 จะมีประชากรเพิ่มขึ้นเป็น 9 ล้านคน โดยจะมีคนทำงาน นักศึกษาทั้งในกรุงเทพฯ และมาจากต่างจังหวัด ซึ่งจำเป็นต้องหาที่อยู่อาศัยทั้งถาวรและชั่วคราว

          สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัย อย่างเช่น หอพักและอพาร์ตเมนต์ ที่จะมีเพิ่มขึ้นตามจำนวนผู้อยู่อาศัย

          ขณะที่มีการสำรวจปริมาณห้องพัก ยัง "ต่ำกว่า" ความต้องการอยู่อาศัยที่สูงมาก โอกาสในการลงทุนสร้างอพาร์ตเมนต์ให้เช่าจึงยังทอดยาวไกล...

           แต่ใช่ว่าทุกคนที่เข้ามาในธุรกิจนี้ จะประสบความสำเร็จทุกรายเสมอไป แต่สูตรความสำเร็จก็ไม่ใช่เรื่องยาก หากรู้จักใช้คำว่า "Differentiate" หรือ การสร้างความ "แตกต่าง"...

          "อาทร ด๊ะห์ลัน" ที่ปรึกษา นักออกแบบอิสระ และผู้บริหารอพาร์ตเมนต์ "Ban in Soi" มายาวกว่า 20 ปี เขาเป็นทั้งผู้เชี่ยวชาญ และมีประสบการณ์ในธุรกิจอพาร์ตเมนต์โดยตรง แนะนำว่า ปัจจัยเบื้องต้นที่จะต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจว่า ควรจะทำ ไม่ควรทำ...

           หนึ่ง..จะต้องมีที่ดินขนาดที่เหมาะสม ไม่ว่าจะได้มาด้วยการรับมรดก ซื้อ หรือเช่า จะต้องมีขนาดที่พอเหมาะ เพื่อทำให้เกิดความคุ้มค่า เพราะที่ดินจะเป็นตัวกำหนดจำนวนห้องในการก่อสร้าง..ไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงจะสร้างอพาร์ตเมนต์ได้

          สอง..ทำเลที่ตั้งต้องดี และเหมาะสม เอื้อต่อการทำอพาร์ตเมนต์

         "ไม่ใช่มีที่ดินจำนวนมากแล้วจะทำได้ จึงต้องพิจารณาก่อนว่าทำเลที่ตั้งนั้นเหมาะสมกับที่อยู่อาศัยหรือไม่ โดยพิจารณาจากประชากรรอบบริเวณนั้น คือต้องมองให้ออกว่ามีคนอาศัยอยู่และเป็นทำเลทอง แม้ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์หลังแรกบริเวณนั้นก็ตาม"

           สาม..ต้องพอมีเงินทุนของตัวเอง

           สี่..ต้องมีผู้ที่จะมาบริหาร

           "ถ้าไม่มีผู้ที่มาบริหารก็ลำบาก อย่างผมทำอพาร์ตเมนต์ ยังต้องมานอนเฝ้า ทั้งๆ ที่บ้านอยู่ใกล้ เพราะการทำอพาร์ตเมนต์ไม่ใช่สำเร็จรูป การลงทุนทำอพาร์ตเมนต์ 5-20 ล้านไม่ใช่แค่มาเฝ้า แต่จะมีปัญหามากให้ต้องจัดการและดูแล ดังนั้น จึงควรมีลูกหลาน หรือญาติมาจัดการ เพราะอพาร์ตเมนต์ต้องอยู่กับท่านตลอดไป"

            เมื่อมีปัจจัยดังกล่าวทั้งหมดแล้ว ทุกคนที่ทำอพาร์ตเมนต์ ก็ใช่ว่า จะพบกับคำว่า "ความสำเร็จ".. เคล็ดลับง่ายๆ ที่จะนำไปสู่ความสำเร็จ คือ ทำอย่างไรอพาร์ตเมนต์ของท่านถึงจะสร้าง "ความแตกต่าง" จากคู่แข่งบริเวณใกล้เคียงให้ได้ต่างหาก

            "สิ่งที่จะสร้างความต่างให้ได้ ผู้ทำธุรกิจนี้จะต้องรู้ความต้องการของคน และการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้เช่าให้ได้"

             ผู้บริหารอพาร์ตเมนต์ "Ban in Soi" บอกว่า ผู้คิดจะทำอพาร์ตเมนต์จะต้องมีความรู้มาก่อน ความรู้เป็นสิ่งแรกที่หาได้จากทำเลที่ดินของท่าน จึงต้องศึกษาแบบค่อยเป็นค่อยไป เช่น ดูว่าราคาอพาร์ตเมนต์แถวนั้นราคาเท่าไร การรู้จักวางตำแหน่งอาคารให้ถูกทิศทางลม แสงแดด หรือหากมีที่ดินผืนใหญ่อาคารมากกว่า 1 หลัง ควรจะทำมาสเตอร์แพลน ตลอดจนการพูดคุยกับคนที่ประสบความสำเร็จใกล้ตัว

             "เราต้องรู้ให้ได้ว่า ในเขตกรุงเทพฯ ทำเลไหนอยู่ในเกรด เอ บี ซี หรือ ดี ซึ่งจะให้เรากำหนดได้ว่า ราคาให้เช่าควรอยู่ตรงไหน และเพื่อจะรู้ว่าควรทำอย่างไรให้ได้ราคาเช่าที่สูงกว่า"

             ไม่เพียงเท่านั้น จะต้องรู้ "ความต้องการ" ของคน...

             "โดยต้องมีใจบริการ ต้องรู้ว่าความต้องการพื้นฐานของคนเป็นอย่างไร ซึ่งไม่ต่างจากการทำร้านอาหาร ที่ต้องรู้รสชาติอาหารด้วยว่า รสชาติแบบไหนถึงถูกปากคนกิน

              จากนั้น... ต้องกำหนดกลยุทธ์สร้างความแตกต่างให้ได้

              อาทร กล่าวว่า อพาร์ตเมนต์ที่ดีจะต้องดูมีรสนิยม ต้องนึกให้ได้ว่าลูกค้าที่มาอยู่ไม่ใช่ที่ซุกหัวนอน เราต้องทำอพาร์ตเมนต์ให้เป็นบ้าน แต่เป็นบ้านที่อยู่เป็นครอบครัวใหญ่

              เขายกตัวอย่างความประทับใจของอพาร์ตเมนต์ที่ตัวเองดูแลว่า อพาร์ตเมนต์ของผมจะมีกาแฟให้ผู้เช่ากิน มีดาดฟ้าที่ทำเป็นฟิตเนส มีล็อบบี้ติดตั้งทีวีให้ดู และมีสิ่งอำนวยความสะดวกเท่าที่จำเป็น ซึ่งการลงทุนตรงส่วนต่างๆ เหล่านี้ไม่ถือว่าแพง ถ้าเราสามารถปรับราคาขึ้นได้อีกห้องละ 500 บาท

            "ที่อพาร์ตเมนต์ของผมจะบอกลูกค้าว่า ห้อง คือ ห้องนอน ตึกเป็นบ้านคุณ ท่านสามารถทำส่วนพักผ่อน สวน ล็อบบี้ เพิ่มเข้าไป ก็จะเป็นการเพิ่มมูลค่าให้แก่อพาร์ตเมนต์ เช่น อพาร์ตเมนต์ขนาด 30 ห้อง ถ้ามีรายได้ 3,000 บาท/เดือน/ห้อง แม้จะเสียพื้นที่ไป 2 ห้อง เหลือ 28 ห้องหรือเสียรายได้ไป 6,000บาทต่อเดือน ก็ไม่ทำให้เสียโอกาส เพราะท่านสามารถเพิ่มราคาค่าห้องได้อีก 500 บาทต่อห้อง ก็เท่ากับว่า จะมีรายได้เพิ่มขึ้นมาอีก"

             เมื่อทำได้อย่างนี้ เราก็สามารถ "ปรับราคา" ค่าเช่าได้มากขึ้นกว่าที่อื่น

             สอดคล้องกับแนวทางการทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้ประสบความสำเร็จของ "มนัส เพ็ชรทองคำ" ประธานกรรมการ บริษัท พาร์ค วิลเลจ จำกัด กล่าวว่าแม้ทำเลที่ตั้งจะอยู่ในบริเวณเดียวกันอย่างย่าน ถนนรามคำแหง แต่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์บางแห่ง กลับสามารถกำหนดราคาได้ถึงวันละ 1,500 บาทหรือ 1.3-1.5หมื่นบาทต่อเดือน ซึ่งการก่อสร้างตึกไม่ได้ต่างกันจากรายอื่น แต่เขาสามารถสร้างความต่าง คือ มีซอฟต์แวร์อำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้า เช่น มีดาวเทียม กาน้ำร้อน โทรศัพท์ ตู้เย็น อินเทอร์เน็ต เตียง ที่นอน มีผ้าปู ปลอกหมอนครบครัน ก็จะทำให้สร้างราคาได้เพิ่มขึ้น

           "ก่อนตัดสินใจสร้าง จึงควรรู้ว่าใครจะมาอยู่ เช่น นักเรียน นักศึกษา หรือคนทำงาน ถ้าเลือกได้ใช้ราคากำหนดผู้ที่มาอยู่ เช่น 5,000 บาทต่อเดือน จะได้คำตอบว่า คนที่มาเช่าคือคนทำงานที่มีรายได้ 2.5-3 หมื่นบาทต่อเดือน" มนัส กล่าว

            ส่วนแนวทางการลงทุนสร้างอพาร์ตเมนต์ อาทร ด๊ะห์ลัน เสนอแนะว่า ควรแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกเป็นส่วนการลงทุนก่อสร้างอาคาร ซึ่งควรใช้เงินลงทุนไม่เกิน 70-80% และอีก 20-30% เป็นซอฟต์แวร์หรือการตกแต่ง การเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อให้เกิดความต่าง และทำให้ราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ หากสามารถหาเงินทุนมาทำได้ ส่วนนี้ควรจะทำ เพราะจะเป็นกลยุทธ์ในการสร้างความต่างที่ฉีกไปจากคนอื่น

           "ผมยืนยันว่า การสร้างอพาร์ตเมนต์ เป็นธุรกิจที่สร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า อย่างเช่น สร้างอาคาร 50 ห้อง ค่าเช่า 3,000 บาทต่อห้อง จะมีรายได้ 1.5 แสนบาทต่อเดือน หรือ 1.8 ล้านบาทต่อปี ซึ่งดีทีเดียว"

            นี่คือ วิธีคิดบางมุมของผู้ที่คิดจะลงทุนทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ทำให้ต่าง ให้ได้ค่าเช่าเพิ่ม-ไม่ยาก

ที่มา   http://www.bangkokbiznews.com/2006/01/07/m002l1_65140.php?news_id=65140