gototop
Home » อพาร์ทเมนท์ สำนักงาน พื้นที่เช่า » การวางแผนภาษี สำหรับธุรกิจอพาร์ตเมนต์

การบริหาร/ความรู้ทั่วไป

Web Design by Softbiz+


ว็บนี้ สร้างด้วย Joomla! 1.5 โดย ทีมงานซอฟท์บิส+ update23.2.2014

 
การวางแผนภาษี สำหรับธุรกิจอพาร์ตเมนต์

งมีหลายครั้งใช่ไหม่ที่ผู้ประกอบการอย่างคุณกำลังชื่นอกชื่นใจกับรายได้เป็นกอบเป็นกำ แต่ไม่กี่วันก็ต้องมานั่งหงุดหงิดหัวใจกับภาษีก้อนโตที่ต้องจ่าย ซึ่งจริง ๆ แล้วนั้นอาจมีวิธีที่จะช่วยให้คุณหงุดหงิดน้อยลง  อย่างที่ธนาคารเกียรตินาคิน  จำกัด (มหาชน)  จัดสัมมนาให้ความรู้แก่ผู้ที่ทำธุรกิจให้เช่าอพาร์ตเมนต์  โดยได้รับเกียรติจากวิทยาการ 2 ท่าน  ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญกฏหมายภาษีสรรพากรและเจ้าหน้าที่ตรวจสอบภาษีที่มีประสบการณ์มานานนับสิบปี

           ว่าแล้วเราขอใช้ความสามารถพิเศษสรุปความที่ได้ฟังมาทั้งวันจาก อาจารย์อดิศักดิ์ สืบประดิษฐ์  และ  อาจารย์รุ่งทิพย์  ธัญวงษ์  ให้ผู้ที่ทำธุรกิจดังกล่าวเสียภาษีอย่างถูกต้อง  และประหยัดไปพร้อม ๆ กัน
           ก่อนอื่นลองดูตามตารางข้างล่างนี้ว่าธุรกิจของคุณเป็นไปในรูปแบบใด  และต้องเสียภาษีประเภทไหนบ้าง

 

     รูปแบบ ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ /
                                       รายการภาษีที่ต้องเสีย
    ภาษีเงินได้ 
    ภาษีโรงเรือน     อากรแส่ตมป์    ภาษีมูลค่าเพิ่ม
     ให้เช่าห้องพักอย่างเดียว /
/ /  
     ให้เช่าห้องพักพร้อมเฟอร์นิเจอร์ / / / /
     ให้เช่าห้องพักพร้อมเฟอร์นิเจอร์
      และให้บริการส่วนกลาง
/ / / /
     ให้บริการห้องพัก / /   /

 

              ทั้ง  4 ราการนี้ ภาษีโรงเรือน  นับเป็นภาษีที่เรียกเก็บในอัตราที่สูง  (12.5%  ของค่าเช่าห้อง)   วิทยากรทั้ง  2  ท่านจึงแนะนำให้แยกสัญญาออกเป็น  2  ส่วน  คือ  สัญญาเช่าห้อง  และสัญญาให้บริการเฟอร์นิเจอร์ซึ่งถึงแม้ว่าการแยกสัญญาให้บริการออกจากค่าเช่าทำให้รายได้ส่วนค่าบริการต้องเสียภาณีมูลค่าเพิ่มในอัตราร้อยละ 7  แต่เมื่อคำนวนแล้วจะทำให้ประหยัดภาษีโรงเรือนได้ถึงร้อยละ  5.5  ของอัตราภาษีเลยทีเดียว

ตัวอย่าง 
             กรณีที่ 1
  ทำสัญญาเช่าห้องอย่างเดียว   
                             ค่าเช่า ห้องละ   6,000 บาทต่อเดือน   มีทั้งหมดจำนวน  30 ห้อง
                             ฉะนั้นหากนำคิดคำนวณภาษีโรงเรือนและที่ดินทั้งปี จะได้  = 6,000 X 30 ห้อง X 12 เดือน X 12.5 %   = 270,000  บาท
  
             กรณีที่ 2 แยกสัญญาเช่า และสัญญาให้บริการ
                             โดยค่าเช่าห้องละ   3,000 บาทแส่วนค่าให้ค่าบริการห้องละ    3,000 บาท   มีทั้งหมดจำนวน 30 ห้อง 
                             ฉะนั้นหากนำคิดคำนวณภาษีโรงเรือนและที่ดินต่อปี = 3,000 X  30 ห้อง X 12 เดือน X 12.5 %   = 135,000 บาท
                             ส่วนสัญญาให้บริการหากนำมาคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่มจากค่าบริการ =3,000 X30 ห้อง X 12 เดือน X 7 % = 75,600 บาท
                             รวมภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีมูลค่าเพิ่ม ที่ต้องชำระเป็นเงิน 135,000+75,600  = 210,600 บาท
 
จะเห็นได้ว่า กรณีที่ 2   ประหยัดภาษีได้มากกว่าถึง 59,400 บาท    
  

              ในส่วนของการเลือกจดทะเบียนนั้น  หากยังตัดสินใจไม่ถูกว่าจะจดในรูปบุคคลธรรมดา  คณะบุคคล  หรือห้างหุ้นส่วนสามัญไม่จดทะเบียนหรือห้างหุ้นส่วนจำกัด  หรือบริษัทจำกัดดี  ลองอ่านคำแนะนำเล็กๆ  น้อยๆ  ต่อไปนี้  แล้วนำมาประกอบการตัดสินใจดู

               ถ้ากิจการของคุณมีเงินได้สุทธิคงเหลือสูงกว่า  850,000  บาท  ควรจดในรูปบริษัทเพราะจะเสียภาษีน้อยกว่าแบบอื่น ๆ แต่ถ้าจำนวนเงินได้สุทธิคงเหลือน้อยกว่านี้ก็จดในรูปบุคคลธรรมดาเสียเถอะ  ยิ่งเจ้าของกิจการเองมีอายุตั้งแต่  65  ปีขึ้นไปด้วยแล้ว  จะได้รับสิทธิ์ยกเว้น  190,000  บาทอีกต่างหาก

               กรณีจดทะเบียนเป็นคณะบุคคลนั้น  ตามกฎหมายก็คือ  ห้างหุ้นส่วนสามัญที่ไม่ได้จดทะเบียนนั่นเอง  ซึ่งข้อดีก็คือ  จัดตั้งได้ง่าย  เพียงมีบุคคลธรรมดาตั้งแต่  2  คนขึ้นไปก็ตั้งได้แล้ว  แถมไม่ต้องเสียเวลา  และค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนให้ยุ่งยาก  เพียงใช้สัญญาฉบับเดียวก็เป็นอันเรียบร้อย  ซึ่งเมื่อคณะบุคคลเสียภาษีแล้ว  บุคคลธรรมดาก็ไม่ต้องนำเงินที่ได้รับจากคณะบุคคลไปเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีก  ทำให้บุคคลธรรมดาที่มีรายได้สูงมักใช้วิธีนี้ในการลดอัตราภาษี  แต่ส่วนมากมักเป็นการเอาชื่อญาติพี่น้อง  เพื่อนฝูงมาใช้โดยไม่ได้เป็นห้างหุ้นส่วนสามัญที่ร่วมกันทำกิจการกันจริง  ถือเป็นนิติกรรมอำพรางชนิดหนึ่ง  จึงมักถูกเพ่งเล็ง  และตรวจสอบจากกรมสรรพากร

                สำหรับบริษัทจำกัดนั้น  การจัดตั้งกิจการจะต้องมีผู้ถือหุ้นไม่น้อยกว่า  7  คน  โดยแบ่งเงินลงทุนออกเป็นหุ้น  มูลค่าเท่า ๆ กัน  ซึ่งผู้ถือหุ้นจำกัดความรับผิดไม่เกินจำนวนค่าหุ้นที่ยังส่งไม่ครบ  การดำเนินธุรกิจในรูปแบบนี้ทำให้เกิดความน่าเชื่อถือมากกว่า

 

 เก็บตกคำถามจากผู้ประกอบการ                                         

             @ กรณีที่เป็นบริษัทแล้วอยากกลับมาเป็น  SME  ให้จดทะเบียนลงทุนโดยก่อนหน้านั้นต้องจ่ายเงินปันผลก่อน  เพื่อให้ได้ผลประโยชน์เต็มที่

             @ แม้กรมสรรพากรจะเปิดมากว่า  90  ปี  แต่ก็มีข้อกำหนดบางประการที่มีการเปลี่ยนแปลง  เช่น  กรณีที่บริษัทได้ของมาฟรี  อย่างกรณีส่งสลากชิงโชคแล้วได้เครื่องใช้ในสำนักงานมา  สามารถนำมาหักค่าเสื่อมได้แล้ว

             @ กรณีสร้างอพาร์ตเมนต์  10  ชั้น  โดยชั้นที่ 1-2  พร้อมอยู่อาศัยแต่ชั้นที่  3-10  ยังอยู่ระหว่างการแต่งเติมให้เสร็จสมบูรณ์  สามารถบันทึกสินทรัพย์  และหักค่าเสื่อมราคาของ  2  ชั้นดังกล่าวได้ก่อน  โดยให้วิศวกรประเมินรายจ่ายออกมา  ซึ่งเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการในกรณีที่หักค่าเสื่อมได้เร็วขึ้น              

            @ หากผู้ประกอบการกู้เงินธนาคารมาสร้างอพาร์ตเมนต์  ดอกเบี้ยที่เกิดก่อนอาคารสร้างเสร็จถือเป็นต้นทุน  ส่วนดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นหลังจากก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ แล้ว  ถือเป็นรายจ่ายดำเนินงาน  สามารถนำไปยกเว้นเงินได้
           
@ ค่าแบบแปลน  ค่าที่ดิน  ถือเป็นต้นทุน  แต่ที่ดินหักค่าเสื่อมไม่ได้ (สินค้าที่หักค่าเสื่อมไม่ได้มีดังนึ้  ที่ดิน  สินค้า  ทองคำ  และพันธบัตรต่าง ๆ)

            @ ค่านายหน้าจากการหาผู้เช่า  ถือเป็นรายจ่ายดำเนินงาน

            @ รายจ่ายที่จ่ายไปเพื่อทำให้ดีขั้น  อย่างการทาสีใหม่  อาคารทั้งหลังถือเป็นรายจ่ายฝ่ายทุน

            @ รายจ่ายที่จ่ายไปเพื่อทำให้คงสภาพเดิม  อย่างการทาสีใหม่แต่ละห้องค่าซ่อมแซมรายอาคารที่แตกร้าว  ถือเป็นรายจ่ายดำเนินงาน

 

ขอขอบคุณ ข้อมูลบางส่วนจาก วารสารหยดน้ำ เล่มเดือน กันยายน-ตุลาคม 2552

ที่มา นิตยการ SME Thailand August 2010