บทความ โดย นายเมี่ยงขอบอก

ข้อสรุปของผมเองในการคิดต้นทุนบ้านหรือคอนโดให้เช่านั้น ควรจะคิดว่า ราคาบ้านที่เราซื้อมาเป็นเงินกู้ทั้งหมด คิดดอกไม่จ่ายเงินต้น (100 percent finance, interest only loan) แล้วก็ดูว่าเรามีค่าผ่อนชำระเท่าไหร่ เงินตัวเลขนี้คือต้นทุนของเงินที่เราหมดไปกับการซื้อบ้านแล้วไม่ได้เอาไปลงทุนอย่างอื่น (opportunity cost, or time value of money)

นอกจากต้นทุนจากค่าของเงินแล้วเรายังมีต้นทุนที่เป็นค่าใช้จ่ายอย่างอื่นอีก นั้นก็คือ ภาษี ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง และเผื่อตอนว่างไม่มีคนเช่า

ภาษี และค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้นเรารู้แน่นอน ส่วนค่าซ่อมบำรุงและเผื่อไม่มีคนเช่านั้น อาจจะคิดง่าย ๆ ว่าเท่ากับค่าต้นทุนของเงินหนึ่งเดือนต่อปี

มาดูตัวอย่างกันดีกว่าครับ สมมุติว่าเรามีคอนโด ๒ ล้านบ้าน ดอกเบี้ย ๖.๒๕ เปอร์เซนต์ต่อปี ดอกเบี้ยต่อเดือนคือ 10,416.67
สมมุติว่าภาษี สองหมื่นบาท 20,000 ต่อปี ค่าเผื่อซ่อมบำรุง หนึ่งหมื่นห้าร้อยบาท 10,500 ต่อปี ค่าส่วนกลางเก้าพันบาท 9,000 ต่อปี รวมแล้วก็เป็น สามหมื่นเก้าพันห้าร้อย 39,500 ต่อปี คิดเป็นค่าใช้จ่ายประมาณ สามพันสามร้อยบาท 3,300 ต่อเดือน รวมเบ็ดเสร็จ ค่าต้นทุนบ้านเช่าของเราคือเดือนละประมาณ หนึ่งหมื่นสามพันแปดร้อยบาท (10,500+3,300 = 13,800) ต่อเดือน ถ้าเราปล่อยใ้้ห้เช่าที่ราคานี้ก็คือเราคุ้มทุน ที่จะไปกู้เงินมาซื้อแล้วปล่อยให้เช่า

แต่ทีนี้ถ้าเราคิดว่าอันนี้เป็นเงินเย็น เราแค่อยากได้ดอกเบี้ยดีกว่าฝากแบงค์ ก็ให้เปลี่ยนดอกเบี้ยดู สมมุติว่า ดอกเบี้ยเงินฝากประจำ ๒.๗๕ เปอร์เซนต์ ดอกเบี้ยเดือนนึงแค่ สี่พันหกร้อยบาท 4,600 เท่านั้น ค่าต้่นทุนดีกว่าฝากแบงค์ของเราก็คือ สี่พันหกร้อย 4,600 บวก ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ สามพันสาม 3,300 เท่ากับ เจ็ดพันเก้า 7,900 ต่อเดือน เราต้องเก็บให้ได้มากกว่านี้ถึงจะคุ้มที่จะมีบ้านเช่า ไม่อย่างนั้นเอาตังค์ฝากแบงค์กินดอกดีกว่า ไม่ต้องมาตามทวงค่าเช่าด้วย

จะสังเกตุได้ว่าเมื่อดอกเบี้ยต่างค่าต้นทุนของเราก็ต่างกันได้อย่างมหาศาล ในเมืองไทยนั้นเรามักจะไม่ได้เงินจากค่าเช่าแค่ยูนิตเดียวคุ้มกับการต้องไปกู้มา ส่วนมากแล้วจะได้ค่าเช่าคุ้มก็คือต้องสร้างเองแล้วแบ่งได้หลาย ๆ ยูนิต ควบคุมค่าใช้จ่ายอย่างเข้มงวด จึงจะมีกำไร

จากตัวอย่างนี้กับคอนโด สองล้านบาท เราต้องให้เช่าไม่ต่ำกว่า แปดพัน 8,000 ถ้าเป็นเงินเย็น ถ้าเป็นเงินกู้ต้องให้เช่าได้เดือนละหมื่นสี่ 14,000 ดังนั้นค่าเช่าในท้องตลาดก็มัีกจะออกมาในช่วงนี้ ถ้าคุณเจอห้องมูลค่ามากกว่าสองล้านที่ไหนถูกกว่าเจ็ดพัน ก็เช่าดีกว่าครับ

ที่มา นายเมี่ยงขอบอก   http://www.naimiang.com/cost-of-rental-properties/